Transazione col condòmino: necessaria l’approvazione all’unanimità

Va dichiarata la nullità dell’atto di transazione se deliberato soltanto a maggioranza e non all’unanimità dell’assemblea.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 2709 del 7 febbraio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Taranto.
A dare il ‘la’ al contenzioso è il condòmino che impugna la delibera con cui, nell’aprile del 2014, l’assemblea del condominio ha approvato il rendiconto relativo al 2013 e il bilancio preventivo relativo al 2014. A suo dire, tale delibera è viziata perché il rendiconto e il bilancio sono stati redatti in applicazione delle tabelle millesimali vigenti prima di quelle applicabili in seguito alla transazione da lui stipulata col condominio nel maggio del 2011 e autorizzata, a maggioranza, con precedente delibera dell’aprile del 2011. Nello specifico, con la transazione è stata prevista la gestione autonoma e divisa dei locali commerciali di sua proprietà, posti al piano terra dell’edificio condominiale, ed è stato sancito il suo esonero dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni.
Secondo il condòmino, pur avendo il condominio revocato, con delibera successiva del luglio del 2012, peraltro pure impugnata, la precedente approvazione dell’aprile del 2011, la transazione è comunque rimasta valida ed efficace, in difetto di ulteriore impugnazione del condominio.
In primo grado viene annulla la delibera assembleare dell’aprile del 2014. Ciò perché, secondo i giudici, la revoca della delibera assembleare approvata nell’aprile del 2011 non ha tolto efficacia vincolante alla transazione contenente le nuove tabelle millesimali, in assenza, all’interno dell’accordo transattivo, di una specifica clausola attributiva del potere di recesso ad nutum ad uno dei contraenti, e, di conseguenza, la delibera dell’aprile del 2014, nelle parti relative all’approvazione del rendiconto del 2013 e del bilancio relativo del 2014, ha violato la transazione.
Quanto all’asserita invalidità della transazione derivante dalla revoca della delibera dell’aprile del 2011 disposta dall’assemblea condominiale, i giudici rimarcano l’assoluta autonomia giuridica della transazione rispetto alla delibera di autorizzazione.
Di parere opposto, invece, i giudici di secondo grado e di Cassazione, i quali, accogliendo le obiezioni sollevate dal condominio, rigettano l’impugnazione, proposta dal condòmino, della delibera assembleare dell’aprile del 2014.
In particolare, viene dichiarata la nullità dell’atto di transazione per essere stata prevista soltanto a maggioranza la separazione e la gestione autonoma dei locali commerciali, di proprietà del condòmino, dall’edificio condominiale, con corrispondente esclusione del condòmino stesso dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, pur in assenza di scioglimento del condominio.
I giudici rilevano, quindi, la nullità della transazione per essere stata stipulata dall’amministratore in forza di una delibera di autorizzazione nulla, in quanto deliberato a maggioranza – e non all’unanimità – l’esonero del condòmino dalle spese condominiali in assenza di suo scioglimento dal condominio.
Ampliando l’orizzonte oltre la specifica vicenda, viene chiarito che è nulla la delibera condominiale con cui l’assemblea, deliberando a maggioranza anziché all’unanimità, autorizza l’amministratore a stipulare una transazione che preveda l’esonero di un condòmino dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, in assenza di scioglimento dal condominio, trattandosi di modifica dei criteri generali di ripartizione delle spese che richiede il consenso unanime dei condòmini. Difatti, la nullità della delibera di autorizzazione comporta necessariamente la nullità della transazione stipulata dall’amministratore in difetto di valido mandato.