Niente proprietà esclusiva del solaio: sufficiente sia destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune ad un servizio comune

La natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli, ma, in difetto di tali titoli, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Invece, il sottotetto può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 4410 del 26 febbraio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Milano.
A scontrarsi il condominio e dieci – su quattordici – condòmini, da un lato, e il condòmino proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano del palazzo, dall’altro. In ballo la proprietà del solaio.
Per i giudici di merito non ci sono dubbi: il condòmino dell’ultimo piano è obbligato al rilascio del solaio sovrastante l’appartamento di sua proprietà. Indiscutibile, difatti, la natura condominiale del solaio.
Questa decisione è condivisa e confermata dai magistrati di Cassazione, i quali respingono la tesi proposta dal condòmino dell’ultimo piano, tesi mirata a presentare il solaio come mera intercapedine, vista l’assenza di superficie calpestabile, e osservano che, analizzando lo specifico caso, nel silenzio dei titoli, nulla rinvenendosi al riguardo nel rogito di acquisto e nel regolamento di condominio, la qualificazione del solaio va individuata sulla base delle caratteristiche strutturali e funzionali del vano.
Ragionando in questa ottica, il fatto che il vano sia attualmente privo del piano di calpestio non è dirimente, in quanto tecnicamente la mancanza può essere ovviata con il consolidamento della soletta, opera che non modifica le caratteristiche strutturali del bene.
Ad avviso dei giudici, poi, determinanti nel senso della natura condominiale del solaio sono l’altezza del vano – altezza che non impedisce in linea di principio la funzione anche di intercapedine, ma è indice di un potenziale diverso utilizzo, come emerge dalla circostanza che lo stesso condòmino dell’ultimo piano si è attivato per ottenere autorizzazione che ne consentisse la trasformazione per uso a fini abitativi –, le modalità di accesso al vano attraverso un corridoio del quale non è contestata la natura condominiale e il fatto che il vano non sovrasti solo l’unità immobiliare del condòmino, ma anche quella di proprietà di un altro condòmino.
Tirando le somme, checché ne dica il condòmino che rivendica la proprietà del sottotetto, vi sono tutti i presupposti per desumere la potenziale destinazione del solaio all’uso comune quale vano autonomo e non mera intercapedine, anche perché la natura calpestabile della soletta è solo uno degli elementi da valorizzare per ritenere la natura comune del solaio e quindi non esclude la presenza di altri elementi di fatto, ritenuti prevalenti. E in questa ottica si colloca anche il riferimento al regolamento edilizio comunale, secondo cui l’altezza del vano in questione ne permette l’uso autonomo. Ciò non significa demandare al regolamento comunale la natura condominiale del bene, bensì trarne un elemento ai fini della definizione di una delle caratteristiche rilevanti per qualificare un solaio come mera intercapedine o vano suscettibile di uso autonomo.