Natura verbale del contratto: si presume comunque che il conduttore abbia ricevuto l’immobile in buono stato di manutenzione

In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude né attenua l’operatività di quanto previsto dal Codice Civile, e cioè che, in mancanza di descrizione dell’immobile, si presume che il conduttore lo abbia ricevuto in buono stato di manutenzione. Di conseguenza, in mancanza di una descrizione pattizia dello stato dell’immobile al momento della consegna, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato locativo, gravando su di lui l’onere di dimostrare che i danni riscontrati al momento della restituzione trovino causa in vizi originari o nel normale deterioramento d’uso.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 9586 del 15 aprile 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in Umbria e originato dalle pretese avanzate dal proprietario di un immobile nei confronti di un oramai ex conduttore.
In secondo grado il giudice ha ritenuto che, in presenza di un contratto di locazione verbale e in mancanza di una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna, non fosse possibile accertare un deterioramento imputabile al conduttore. Tale affermazione, obiettano i magistrati di Cassazione, non è conforme a quanto previsto dal Codice Civile, secondo cui, proprio in difetto di descrizione iniziale dell’immobile, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con conseguente onere, a suo carico, di fornire una prova rigorosa contraria, a fronte delle lamentele (con annesse istanze risarcitorie) del proprietario per le condizioni di degrado dell’immobile.
Tirando le somme, la mancanza di un verbale di consegna o di pattuizioni scritte non determina una situazione di incertezza probatoria neutra, bensì l’operatività di una presunzione legale posta a tutela del locatore, che può essere superata solo mediante prova positiva dello stato iniziale difforme dell’immobile oggetto del contratto.
Tornando alla vicenda in esame, riprende vigore l’istanza risarcitoria avanzata dal proprietario dell’immobile. In questa ottica, poi, è da valutare anche il materiale probatorio, ossia il verbale di rilascio, corredato da documentazione fotografica, e la perizia tecnica, idonei a dimostrare, secondo il proprietario, il deterioramento dell’immobile, deterioramento imputabile alla scarsa attenzione del conduttore durante gli anni di locazione.