Spiaggia annessa allo stabile: spese a carico di tutti i condòmini

Le spese per la conservazione e il godimento di aree comuni dello stabile, come una spiaggia annessa al condominio, sono dovute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo deroga convenzionale unanime che però deve risultare dal regolamento condominiale in modo chiaro ed inequivocabile.
Questo il paletto fissato dai giudici (sentenza numero 8253 del 28 marzo 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in Liguria e relativo alla ripartizione, contestata da un condòmino, delle spese del cosiddetto ‘servizio spiaggia’.
Laddove un condominio fruisca di una spiaggia annessa, idonea a consentire l’utilizzazione delle attrezzature a supporto della balneazione, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento di tale area e per la prestazione dei relativi servizi nell’interesse comune sono dovute in ragione dell’appartenenza, e sono quindi sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Perciò, la mera previsione di una ripartizione tra gli utenti, richiamata dal condòmino che contesta la ripartizione delle spese decisa in assemblea, non costituisce deroga sufficiente al criterio legale.
Possibile, riconoscono i giudici, che le spese di conservazione e di godimento delle cose destinate a servire i condòmini in misura diversa vengono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, ma ciò costituisce una disposizione speciale che riguarda, invero, il caso particolare in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condòmini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni. Nell’applicazione di detta norma deve aversi riguardo, perciò, non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condòmino può ricavare dalla cosa comune, atteso che il fatto che il condòmino, potendo godere del bene condominiale, di fatto non lo utilizzi, non lo esonera dall’obbligo di pagamento delle relative spese.
Tornando alla vicenda in esame, è certamente consentito ai condòmini, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, di approvare unanimemente una deroga convenzionale che ripartisca le spese del ‘servizio spiaggia’ in misura diversa da quella legale, data, come detto, dalla proporzione al valore della quota, prevedendo, ad esempio, che la contribuzione a tali spese avvenga in proporzione all’uso che ciascuno ne faccia, ma una tale convenzione postula una esplicita pattuizione, in cui, cioè, la deroga al criterio legale risulti dal testo in modo chiaro ed inequivoco. Cosa però non avvenuta in questa vicenda, poiché il regolamento di condominio contiene solo una clausola che si limita a prevedere che la ripartizione delle relative spese avvenga tra gli utenti.